房地产税开征预期下的不良资产处置

作者：北京市信之源律师事务所

　　随着我国人口红利周期的结束及城市化进程进入瓶颈期，房地产驱动经济增长的动能将不可持续，这将使原本依赖房地产开发的土地财政不得不寻找新的税源，于是房地产税的开征便提上了国家议事日程。

　　房地产税开征的意义重大，其一定会对不良资产行业产生重要影响，扣除投资性购房外，目前我国的房地产总供给大于总需求，房地产税开征势必会造成房地产交易活跃性的下降，房产失去了流动性的同时也意味着不良资产去化难度加大。为进一步研究开征房地产税对不良资产行业的影响，笔者在此分析可能面临的情况，并提出相应建议以便助益。

　　一 、按城市划分可能出现的情况

　　众所周知，房地产拉动细分行业的品类有一百多种，房地产驱动经济增长周期结束将对上下游相关行业和产业造成一定的冲击，受到影响的行业就业人口势必要流入其他具备就业基础的行业和城市中，这也会加快具备产业和服务业支撑的大城市对小城市人口的虹吸，所以未来一二线城市的房价可能会继续上涨，金融需求也会增大，房产抵押对应的不良资产处置去化会较为迅速。

　　而三四线城市的房价可能平稳下降，人口的流失导致居民存款下降，新增贷款需求减少，同时房价下跌导致不良增加，不良率将进一步增加，不良资产去化难度也会越来越大，所以未来三四线城市的中小金融机构极大概率被大机构兼并重组，或成立区域性金融机构。

　　二、按资产类别划分可能出现的情况

　　金融资产类别主要分为债权、股权、物权、租赁权、收费权等资产类型，随着房地产税的开征，以住宅为抵押的债权类不良资产去化难度将相对加大，而抵债资产的增加，金融机构的物权资产将逐步增多，为进一步盘活资产，未来金融机构将可能联合处置机构加大债转股力度及开展房产租赁等业务，将不良债权通过长周期的股权投资或具备现金流的租赁收益方式以时间换空间化解。

　　从这一点来看，AMC牌照的作用将不可或缺，但其中需打通AMC的资金瓶颈，建议在向监管报备核准的情况下，允许AMC合法合规代持金融机构不良资产，以便于通过时间换空间，稳步消化不良，避免区域性系统风险。

　　三、按资源分配效率分析可能出现的情况

　　目前的不良资产处置主体主要为金融机构、持牌AMC、律所、法院、非持牌AMC、地方交易所、互联网拍卖平台、不良资产处置基金及投资人等。总体而言，以上产业链主体自为一体，线下运营效率并不高，信息不对称造成资产资金匹配度低，处置周期长。

　　未来线上交易平台对资源分配效率将进一步提升，互联网拍卖平台整合了司法、金融、投资人等资源，会加快产业链的整合传导，让不良资产和资金在平台可以精准匹配，从而加快不良去化速度，这也意味着金融机构首先选择互联网处置思维也将首先获益。

　　四、按投资逻辑分析可能出现的情况

　　业内机构担忧，一旦房地产税开征，房产交易活跃度下降，不良资产去化难度将进一步加大，现在收购的不良将来可能无法去化，导致自身也变成不良。这个投资逻辑是把自己定位为不良资产的贩卖主体，而非运营主体，解决这一问题的思路便是着手布局不良资产的运营。

　　不良资产的运营须考虑三点，首先，资产的可质押性，资产可以融资变现，不占用流动性;第二，资产具备运营现金流，如租赁收益等，既可以产生投资收益，又可以再融资;第三，资产未来因通货膨胀因素升值的可去化空间，即收购的资产升值比握有现金更具优势。因此房地产税开征，即使去化难度有所提升，但不影响住宅类资产的运营和投资。

　　综合以上分析，建议各产业链主体，在流动性固化之前尽快通过互联网拍卖平台抢占有限的投资人资源，先行抢跑。同时，地方AMC和部分头部民间AMC，可以着手布局房产租赁等业务，以待未来不会因为收购的不良而变成不良，同时也可借此不良爆发的周期机遇，加大收购力度，捡漏更多不良资产。